Com o agravamento da pandemia e a aceleração da inflação, lojistas e administradoras de shoppings e aeroportos estão enfrentando um impasse nas negociações para reajuste de aluguel.Muitos espaços que abriram mão da cobrança integral do pagamento no ano passado, por causa do impacto da crise provocada pela Covid-19 nos negócios de seus locatários, agora buscam não só o valor completo, como corrigido pela inflação do período.Muitos lojistas têm procurado a Justiça para barrar esse aumento devido ao cenário de receitas em queda frente às medidas restritivas de circulação determinadas por estados e prefeituras para conter o avanço do vírus.O problema é agravado pelo índice geralmente utilizado nos contratos de locação, o IGP-M, calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), que subiu 31,1% no acumulado dos 12 meses encerrados em março.Os shoppings defendem o reajuste acordado em contrato e afirmam que as administradoras tentam renegociar termos de acordo com o relacionamento que têm com cada lojista.O empresário Jonas Bechelli, presidente da Doctor Feet, conta que tenta negociar o reajuste com vários shoppings, mas que a maioria quer cobrar o aluguel inteiro mesmo que sejam proibidos de abrir para público.Bechelli afirma que apesar de terem chegado a 70% do que faturavam antes da pandemia, as lojas agora estão apenas com metade das receitas, valor insuficiente para pagar as contas."Esperávamos decisões mais favoráveis [nas negociações de aluguel], mas não vieram, e agora precisaremos ir para a Justiça. Não temos opção porque, se não formos, nós fechamos o nosso negócio", afirmou.Bechelli não é o único. Segundo Ângelo Campos, diretor da MOB, a companhia --que deve fechar março com 20% do faturamento visto em igual mês de 2019-- já entrou com ações contra alguns shoppings. Conseguiu algumas vitórias, diz, e teve outras derrotas."O problema é que na hora que você judicializa, as negociações acabam emperrando com os shoppings, que só querem negociar quando você tirar a ação", afirma.De acordo com Daniel Cerveira, sócio da Cerveira Advogados e consultor jurídico do Sindilojas-SP (Sindicato dos Lojistas do Comércio de São Paulo), o volume de empresários que decidiu ir à Justiça começou a aumentar em novembro e tende a se agravar com o avanço do IGP-M.Em janeiro, uma loja do Shopping Morumbi, em São Paulo, obteve o direito do reajuste do contrato de aluguel de acordo com a variação do IPC (Índice de Preços ao Consumidor). A decisão foi revertida posteriormente, mas o advogado José Nantala Bádue Freire, da Peixoto &amp; Cury Advogados, conta que seu cliente, o lojista, conseguiu negociar com o shopping.Ele diz que vários clientes seus tentam renegociar os contratos de aluguel. Para os que vão à Justiça, diz perceber que os juízes se pautam bastante pela situação financeira da empresa."É um efeito em cascata. Um acréscimo de 30% no custo fixo de uma empresa pode piorar a situação financeira dela em um cenário já difícil. Se essa companhia fechar, isso também impacta o shopping, que ficará com mais um espaço vago. Por isso, também temos visto mais negociações dando certo".Na Gregory, a orientação geral é de negociação entre shoppings e franqueados, segundo a diretora-geral, Andrea Duca. Porém, são raros os casos que conseguem alguma isenção ou redução de preços."Com o fechamento de diversas lojas por conta do agravamento da pandemia, conversamos para ao menos tentar um aluguel proporcional aos dias em que ficaremos abertos. Mas está muito difícil", diz.No caso do setor de franchising, a maioria das franqueadoras têm contratos estruturados com administradoras de shoppings e tentam negociar em linhas gerais em nome da rede, afirma o o diretor jurídico da ABF (Associação Brasileira de Franchising), Sidnei Amendoeira.O meio termo que as partes têm encontrado é negociar ajustes entre 8% e 9% -trazendo valores mais próximos do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que nos 12 meses encerrados em março foi de 6,1%, do que do IGP-M.Cerveira, consultor do Sindilojas-SP, lembra que, além do aluguel, lojistas têm que pagar taxas de condomínio, fundo de promoção, água, luz, entre outros. "Para muitos, ou negocia e tenta chegar a um acordo ou fecha a loja. Já existem até algumas ações coletivas contra shoppings e aeroportos mais inflexíveis", afirma.Para Tito Bessa Júnior, da TNG e presidente da Ablos (Associação Brasileira de Lojistas Satélites), a preocupação engloba principalmente os donos de pequenos negócios, que mesmo com o desconto no ajuste do aluguel, ainda não conseguem enfrentar o total de custos da pandemia."Essas negociações mais próximas ao IPCA já são um passo, mas ainda assim tem sido difícil. E a situação piora quando chega na judicialização, que às vezes demora para ter resultado e o lojista não aguenta. Uma alternativa que muitos começam a considerar é ir para a rua, já que tornar sua operação deficitária e insustentável não é uma opção".Os executivos de Doctor Feet, MOB e Gregory estão entre os que não descartam a possibilidade de migrar as lojas para espaços na rua."O shopping, infelizmente, vai se tornar inviável em um primeiro momento. Já estamos prospectando diversos pontos [de rua]", diz Bechelli, da Doctor Feet.A MOB já deixou shoppings para abrir lojas em ruas de Porto Alegre (RS), Campinas (SP) e na Vila Leopoldina, bairro da zona oeste de São Paulo. "Acaba sendo mais vantajoso porque conseguimos negociar com o dono do imóvel, que é muito mais sensível à realidade do que um grupo grande de shopping que precisa mostrar resultado para o investidor", afirma Campos, da MOB.A disputa entre lojistas e administradoras teve início em junho de 2020, quando os shoppings retomaram as atividades e, gradativamente, foram suspendendo os benefícios concedidos na primeira fase da quarentena --entre março e junho, aluguéis ficaram suspensos e encargos foram reduzidos entre 40% e 60%.No último trimestre do ano, algumas das administradoras já voltaram a cobrar o aluguel de maneira integral.Diante do avanço da inflação dos aluguéis, uma nova regulamentação para o reajuste desses contratos, de autoria do deputado Vinícius Carvalho (Republicanos-SP), tramita com prioridade na Câmara dos Deputados, após um requerimento de urgência ter sido aprovado na semana passada.O texto determina que o reajuste dos contratos -tanto de aluguel residencial quanto o comercial- não poderá ser superior à inflação oficial do país, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que nos 12 meses encerrados em março foi de 6,1%.Hoje a Lei do Inquilinato determina que o indexador seja definido entre as partes, e o mais comum é adotar o IGP-M. Esse índice, porém, tem grande peso de commodities negociadas em dólar, como a soja, e analistas afirmam que se descolou do mercado imobiliário. A própria FGV tem procurado parceiros para criar um novo índice como referência aos reajustes nos contratos de aluguel.IGP-M é legal e administradoras tentam ajustar contratos, dizem associações Para o presidente da Alshop (Associação Brasileira de Lojistas de Shopping), Nabil Sahyoun, as negociações têm sido feitas com base no histórico de pagamento dos empresários e há um esforço por parte das administradoras em ajustar os contratos conforme a realidade pandêmica."Administrar é ter bom senso. Os shoppings já consolidados analisam e também ficam preocupados com a crescente vacância do setor, mas cada caso é um caso. Se o lojista está muito atrasado no pagamento de seus compromissos, a negociação é uma. Se ele paga em dia, a negociação é outra", afirma.Levantamento da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) aponta que o setor registrou faturamento anual de R$ 128,8 bilhões em 2020, queda de 33,2% em relação a 2019. A vacância, por sua vez, ficou em 9,3% no ano passado, contra 4,7% em 2019.Em nota, a Abrasce afirma que o IGP-M é um índice legal para reajustes de aluguéis e que é acordado por lojistas e shoppings em ambiente de livre negociação."Dessa forma, cabe aos empresários que desejam usufruir de uma sociedade pautada pela livre iniciativa pela liberdade de empreender, respeitar os contratos. Eventuais renegociações devem ser feitas caso a caso", diz a associação.Segundo a Abrasce, as administradoras de shoppings abstiveram-se de mais de R$ 5 bilhões em adiamento e suspensão de despesas aos lojistas em 2020.A GRU Airport, concessionária que administra o Aeroporto Internacional de São Paulo, em Guarulhos, afirma que contratos firmados com seus lojistas, em geral, não possuem reajuste pelo IGP-M."A concessionária, assim, não teve litígios sobre índices", disse. Quanto aos impactos da pandemia de Covid-19, informa, ainda, que negociou e fechou acordos com a grande maioria de seus varejistas .

Com lojas fechadas, empresários vão à Justiça contra reajuste no aluguel

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A Pesquisa “Como está a intenção de compras de imóveis”, realizada pela Brain Inteligência Estratégica, referente ao segundo trimestre de 2024 revelou que 48% dos entrevistados, amostra&nbsp;representante da população brasileira, afirmam que tem intenção de comprar um imóvel nos próximos 24 meses. O percentual é 7 pontos maior do que o identificado&nbsp;em março de 2024 e 11% maior do que em junho de 2023.O levantamento registrou ainda que a maior intenção de compra do Brasil está entre os moradores da região&nbsp;Centro-Oeste e Norte: 56%, sendo bem maior do que a média nacional, que é de 48%. Entre as razões da busca pelo imóvel próprio, não precisar mais pagar&nbsp;aluguel é a motivação principal para 33% dos respondentes, seguido pelo desejo de&nbsp;trocar por uma residência maior (12%) ou com mais benefícios (12%).&nbsp;O gestor comercial da MRV em Goiás, André Ramos, avalia que esse movimento de busca pela moradia própria tende a aumentar cada vez mais. “Percebemos essa tendência ao longo dos anos, pois além de ser um grande sonho para a maioria dos brasileiros, ter o imóvel próprio também é uma conquista econômica, um patrimônio, um porto seguro”, comenta.&nbsp;Ele ainda&nbsp;conta que inclusive a MRV já tem direcionado novos investimentos para todo o Centro-Oeste,&nbsp;visando atender a alta da demanda.&nbsp;“A MRV já alcançou a marca de 1200 sonhos da casa própria realizados no estado de Goiás em 2024 e,&nbsp;para 2025,&nbsp;projeta lançar mais de 2000 unidades habitacionais”, anuncia o gestor destacando que as facilidades do programa Minha Casa Minha Vida, estão contribuindo para que mais pessoas consigam ter o acesso ao imóvel próprio.Inclusive ele conta que a capital do estado, Goiânia, acaba de receber mais um lançamento feito pela empresa, que vai atender tanto ao público que busca a primeira moradia, quanto ao que busca um upgrade no morar. Trata-se do residencial Gran Porto, no Jardim Novo Mundo. O empreendimento vai contemplar 392 famílias com apartamentos de 1 e de 2 quartos, com opções de suíte, varanda e garden, área privativa anexa que vai de 7,76m² a 29,37m².A área privativa é opcional para apartamentos situados no térreo e os demais apartamentos nos andares superiores poderão contar com varanda em unidades habitacionais que vão de 37 m² a 49 m². O projeto vai ocupar uma área de mais de 14 mil m² na Avenida Hamburgo, localização de fácil acesso pela Avenida Anhanguera, BR-153 e Avenida Leste Oeste.Segundo o gestor comercial, André Ramos, esse, inclusive, é mais um dos fortes diferenciais do empreendimento. “É uma região bem desenvolvida, próximo ao centro da capital goiana, ao Shopping Flamboyant, ao Aeroporto, ao Centro Cultural Oscar Niemeyer, ao Estádio Serra Dourada e a uma ampla rede de comércio com grandes supermercados, agências bancárias e escolas, por exemplo”, destaca ele.&nbsp;Além da área privativa, o Gran Porto vai oferecer área de lazer completa e equipada, contando com piscinas, salão de festas, espaço gourmet, playground equipado com multiplay e banco, além de pet place também equipado com diversos equipamentos para o lazer dos animais de estimação.&nbsp;

Aumenta intenção de compra de imóveis entre os brasileiros que querem fugir do aluguel

Imóveis

Levantamento realizado pela plataforma Superlógica aponta que o índice de inadimplência nos mercados condominial e imobiliário foi de 3,53% em junho. De acordo com a pesquisa, o Nordeste lidera o ranking por região, com 5,60%, seguido do Norte (5,07%), Centro-Oeste (3,37%), Sudeste (3,16%), e Sul (2,59%).Nos imóveis residenciais, a maior taxa de inadimplência foi registrada em&nbsp;aluguéis&nbsp;acima de R$ 13 mil (7,92%), enquanto a menor foi de moradias de R$ 2 mil a R$ 3 mil (2,06%). Para reduzir os riscos de prejuízos, os donos de imóveis costumam pedir um fiador para respaldar a pessoa que pretende se tornar inquilina.  Contudo, muitos desses proprietários estão preferindo formas que consideram mais seguras para avalizar o locatário, visto que nem sempre o fiador enquanto pessoa física poderá realmente cobrir os custos deixados por quem alugou o bem, mesmo quando se tem uma imobiliária envolvida. Por outro lado, nem sempre o locatário pode contar com uma pessoa disponível a assumir o papel de fiador.&nbsp;“Apesar de a garantia com fiadores ser uma opção comum no mercado imobiliário devido à ausência de custos adicionais, cada vez menos pessoas estão dispostas a assumir essa responsabilidade por terceiros”, pontua&nbsp;Gyselle Rodrigues Campos, diretora de locação do Grupo URBS.Por outro lado, ela pontua, mesmo quando existe um fiador no contrato, sua situação financeira pode mudar ao longo do tempo e ele não conseguir garantir a dívida.Outras opções Nos últimos anos, as imobiliárias brasileiras passaram a buscar inovações no mercado para desburocratizar o processo de locação e, simultaneamente, oferecer maior segurança aos proprietários dos imóveis.  Um número crescente de locadores que passaram por experiências traumáticas envolvendo aluguéis com fiadores e acumulando prejuízos financeiros começou a exigir que as locações de seus imóveis fossem feitas com fianças onerosas, uma modalidade de garantia prevista em lei que permite que empresas atuem como fiadores profissionais, cobrando honorários dos inquilinos para afiançar os imóveis com coberturas que podem ultrapassar 40 vezes o valor do aluguel.Em Goiânia, por exemplo, o Grupo URBS atua em parceria com a Loft Fiança Aluguel,&nbsp;&nbsp;empresa pioneira no país neste segmento de garantias locatícias. A Loft é considerada uma startup unicórnio, companhia com valor de mercado acima de US$ 1 bilhão. As locações da URBS Aluga com a fiança da Loft já representam mais da metade dos novos contratos da imobiliária goiana, à frente do tradicional fiador.No primeiro trimestre deste ano 56% dos contratos de locação da URBS foram com a participação da empresa parceira, enquanto no segundo trimestre o percentual já subiu para 63%. “Muitas pessoas não têm conhecimento das modalidades de garantia profissional que substituem o fiador e quando apresentamos esta opção se sentem livres em assumir por si só as responsabilidades da locação”, pontua Gyselle Rodrigues.Na prática O administrador de empresas Afrânio Dau Machado verificou na prática os benefícios do inquilino ter optado pela fiança com a Loft. “Estou há três meses sem receber e a empresa está arcando com os aluguéis”, conta ele sobre uma casa comercial que está alugada há mais de um ano no Jardim Goiás, em Goiânia.“Essa modalidade de fiança é boa, porque assumiram o compromisso e estão pagando direitinho. A imobiliária também já entrou na justiça com pedido de desocupação do imóvel”, salienta o proprietário.O executivo responsável pela área comercial da Loft Fiança Aluguel em Goiás, Fabiano Martins, ressalta que ocorreu uma mudança cultural nos últimos oito anos no mercado imobiliário. “Por conta da desburocratização e do custo mais baixo em comparação com outras garantias, essa modalidade de fiança da Loft atraiu rapidamente o interesse dos inquilinos no início da nossa operação. Eles se surpreenderam com a simplificação da jornada de locação dos imóveis, com análise de crédito em menos de um minuto, e, ainda, sem a necessidade de pedir favor a outras pessoas. Porém, ao longo dos últimos anos, os proprietários dos imóveis se deram conta de que essa modalidade de fiança traz muito mais segurança pra eles do que um fiador, com uma empresa com grande lastro financeiro assegurando o recebimento do aluguel e das outras despesas vinculadas à locação mesmo quando o inquilino deixa de pagar seus compromissos”.Para não confundir O especialista lembra que a fiança locatícia é diferente de seguro fiança. “A diferença é mais de natureza jurídica, porque o seguro fiança tem que ser emitido necessariamente por uma seguradora. Já a fiança locatícia é a possibilidade prevista em lei que qualquer pessoa física ou jurídica possa fazer o papel de um fiador profissional e cobrar honorários por isso. Então é a substituição do papel do fiador por meio de alguém que vai dar essas garantias e de uma forma que dá mais respaldo, principalmente quando se trata de grandes empresas”, pontua Fabiano.Ele destaca que, no caso de fiança da Loft, o serviço pode ser contratado apenas através de imobiliárias e corretores de imóveis. “Para o inquilino fazer a contratação da fiança, ele necessariamente vai ter que procurar alguma imobiliária que seja parceira da Loft”, como é o caso da Urbs.Para a contratação do serviço basta o candidato a inquilino informar à imobiliária nome completo, CPF, data de nascimento, e-mail e telefone para que submetam 100% on-line uma proposta de fiança. “Se o inquilino tiver um histórico de crédito saudável e uma renda compatível com o valor do aluguel que está propondo, pode ter o cadastro aprovado em menos de um minuto”, enfatiza.E o pagamento da fiança pode ser parcelado em até 12 vezes no cartão de crédito ou, à vista, por PIX ou boleto. Mesmo Goiás sendo um mercado com perfil mais conservador, Fabiano Martins salienta que a fiança locatícia foi muito bem acolhida pelos goianos.“Goiânia, atualmente, é a oitava cidade do Brasil que mais contrata a garantia locatícia da Loft todos os meses. Na região Centro-Oeste, somos os líderes deste segmento de fianças. Mais da metade de todas as fianças pagas emitidas no Centro-Oeste são por meio da Loft”, destaca.

Proprietários de imóveis trocam incerteza do fiador por segurança de big techs

Fiador

A Secretaria Municipal de Educação (SME) de Goiânia paga R$ 111,2 mil por mês de aluguel pelo uso de dois galpões em situação de abandono para armazenar basicamente material inservível oriundo de escolas e unidades de ensino infantil. Os imóveis chegaram a ficar 21 meses sem contrato e em maio de 2023 a pasta afirmou que estava finalizando o processo de esvaziamento dos espaços e devolução ao proprietário. Porém, em abril último, a SME fez novos contratos, com um acréscimo de 36% no valor de locação e regularizou a situação.Os dois imóveis ficam no Setor Santa Genoveva, nas Ruas Cacique e São Francisco, e, pelo menos visualmente, parecem abandonados. Não há nenhuma sinalização de que pertencem à SME e do que funciona no local, não há servidores nem seguranças, ou mesmo equipamentos de vigilância visíveis. Em um deles, nos dois portões é possível ver pelas brechas apenas sucatas, entulhos e outros tipos de materiais que não terão mais utilidade para o poder público.A reportagem esteve nesta segunda-feira (12) no local e fez uma foto dos entulhos empilhados da mesma forma que se encontravam em maio de 2023. Há outros sinais de que os portões dos galpões alugados não costumam ser abertos com frequência. No aplicativo Google Street View é possível ver uma foto de abril deste ano com um material de coloração avermelhada com parte do lado de fora do portão principal. O material foi encontrado pela reportagem nesta segunda-feira, no mesmo jeito da imagem.Na sexta-feira (9), a SME publicou no Diário Oficial do Município (DOM) o extrato do pagamento de R$ 1,75 milhão para a Queluz Empreendimentos, proprietária dos dois galpões, como indenização pelo uso dos espaços sem contrato entre meados de junho de 2022 e abril de 2024. Em média, representa R$ 81,8 mil por mês, o que fora pactuado na última atualização, em meados de 2021. Em abril de 2024, a atual titular da pasta, Millene Baldy tomou posse e resolveu manter os imóveis alugados, mas subindo o valor para R$ 111,2 mil mensais.A SME mudou o discurso sobre o uso dos galpões. Até maio do ano passado, última vez que&nbsp;O jornal publicou reportagem sobre o tema, a informação oficial era de que o material armazenado nesses imóveis seria transferido para outro galpão, maior, localizado na Avenida Perimetral Norte, na Vila João Vaz, que começou a ser alugado em 2022. Agora, diz que a gestão anterior da pasta não realizou a documentação necessária para formalizar a locação, o que provocou o pagamento por indenização no período sem contrato.A secretaria também diz que, além do material inservível verificado pelo jornal, há “patrimônio mobiliário adquirido para abastecer as 378 unidades educacionais que constantemente necessitam de substituir mesas, cadeiras e armários”. “Lá também estão acomodados os inservíveis das unidades administrativas que não podem ser descartados sem o devido processo legal de descarte devidamente cadastrados por um rígido processo montado pela SME e encaminhado para a Semad, justamente no intuito de não haver nenhum desperdício de patrimônio adquirido pela administração pública”, respondeu em nota, citando a Secretaria Municipal de Administração (Semad).A SME também diz que em 2024 houve mais um complicador para se livrar do material inservível, por ser ano eleitoral e a legislação impedir que esses produtos sejam encaminhados para doação ou recolhimento por cooperativas de material reciclável e que isso, se possível, “viabilizaria mais rapidamente o processo de descarte dos mesmos”. Seria então “necessário dessa forma aguardar o próximo início de ano para que assim possamos proceder”.&nbsp;O jornal&nbsp; encontrou nesta segunda-feira, inclusive nas mesmas posições, entulhos que estavam no galpão da Rua Cacique em maio do ano passado.Sobre a desocupação informada como em fase de finalização em maio do ano passado, a SME diz que a devolução dos galpões só vai acontecer “quando não houver mais necessidade de uso por parte da Secretaria Municipal de Educação, sendo necessário portanto que haja o entendimento de que, enquanto houver equipamentos mobiliários a serem acomodados para abastecer as 378 unidades educacionais, serão necessários espaços que sejam compatíveis com a necessidade da Educação Municipal”. A pasta não informou se isso significa que a locação será permanente ou se não há prazo para o fim do contrato.No primeiro semestre do ano passado, o TCM-GO havia feito uma vistoria nos galpões no Setor Santa Genoveva e constatou que o da Rua Cacique era de grande dimensão e subutilizado, com grande quantidade de material inservível, enquanto no da São Francisco havia mais mobiliário usado em escolas. Na época, a Procuradoria-Geral do Município (PGM) chegou a propor um termo de ajustamento de gestão (TAG) para a SME corrigir a situação. A secretaria não informou quais materiais não inservíveis estavam nos galpões.

Educação paga R$ 111,2 mil para armazenar entulho

Administração

No final do mês passado viralizaram na internet vídeos da&nbsp;proprietária de uma casa em&nbsp;Rio Verde, região sudoeste de Goiás, mostrando o estado em que os inquilinos devolveram um imóvel alugado por um ano. No primeiro vídeo ela mostra os danos causados à residência alugada, na segunda filmagem informa que os locatários se mudaram para uma casa ao lado e no terceiro vídeo mostra seu imóvel já reparado.&nbsp;A diretora de locação do Grupo URBS, Gyselle Rodrigues Campos, explica que ao alugar através de uma imobiliária há mais segurança para evitar situações como esta. “O locatário deve quitar todos os débitos até a data da devolução das chaves do imóvel. Em alguns casos, enfrentamos dificuldades com o inquilino em relação à realização de reparos. No entanto, quando nos deparamos com essa situação, solicitamos que ele a evidencie, comparando-a com o laudo de vistoria inicial, para análise do item. Se a reclamação for procedente, retiramos a pendência cobrada. Caso contrário, solicitamos as devidas providências ao locatário, e se não houver solução, acionamos os fiadores ou outra garantia escolhida no contrato. Por fim, se ainda não for resolvido, tomamos medidas judiciais”.Ela destaca também os cuidados que os proprietários precisam ter ao alugar um imóvel. “Realizar uma análise econômica e financeira dos locatários para verificar se é compatível com o valor do aluguel desejado. Definir a garantia da locação para ser acionada em caso de infrações contratuais, como inadimplência de encargos, aluguéis e reparos na devolução do bem. Fazer uma vistoria detalhada do imóvel. Elaborar um contrato e entender os direitos e deveres do locador e locatário para manter uma boa relação”.  A especialista ressalta que hoje no mercado, além da garantia de fiadores, existem as garantias profissionais oferecidas por empresas como a Loft Fiança Aluguel, que atuam no papel de fiadora, e as seguradoras que oferecem cobertura de aluguéis, encargos e danos ao imóvel, diminuindo o risco de possíveis prejuízos deixados pelo locatário.&nbsp;Contrato Gyselle Rodrigues Campos ressalta que um bom contrato é fundamental para qualquer aluguel. “O contrato deve conter a qualificação das partes; descrição detalhada do imóvel; valor mensal do aluguel; prazo do contrato; data de vencimento; garantia locatícia; menção ao laudo de vistoria e prazo para retificação pelo locatário; definição das responsabilidades sobre taxas e despesas adicionais do imóvel, como IPTU, condomínio, água, energia, gás e outras; cláusula sobre multa e penalidades e indicação do foro para discussão de eventuais questões contratuais”.A especialista salienta também que no contrato deve incluir as obrigações e deveres das partes. “Isso envolve a obrigação do locador de resolver problemas estruturais e a do locatário de manter o estado em que recebeu o imóvel. Todas as modificações ou melhorias devem ser comunicadas previamente ao proprietário, podendo ou não ser autorizadas. Caso não sejam autorizadas, o locatário deve estar ciente de que, ao final da locação, deve entregar o imóvel conforme o laudo de vistoria inicial. As modificações feitas exclusivamente para atender às necessidades do locatário são de responsabilidade dele”.Vistoria A diretora de locação do Grupo URBS destaca que o laudo de vistoria deve descrever o estado de conservação de todos os itens, identificando possíveis defeitos estruturais para que o proprietário tome as devidas providências logo no início da locação. “É responsabilidade do locador entregar o imóvel alugado em condições adequadas para o uso a que se destina e fornecer ao inquilino uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência explícita aos defeitos existentes. Já o locatário é obrigado a utilizar o imóvel para o fim acordado, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu, cuidando de toda a manutenção e restituí-lo, ao fim da locação, no mesmo estado que o recebeu, salvo deteriorizações decorrentes do desgaste natural."Gyselle Rodrigues salienta que o inquilino precisa se atentar ao prazo de contestação da vistoria. “É muito importante que o locatário, ao receber as chaves do imóvel, confira detalhadamente a situação dele e o laudo de vistoria. Havendo alguma divergência o mesmo deverá informar a imobiliária ou ao locador, dentro do prazo pactuado em contrato, para evitar problemas futuros na devolução do imóvel. Geralmente o prazo é de sete dias para contestação”.Na devolução do imóvel, a especialista indica quais são os procedimentos. “No momento da vistoria final, o laudo de vistoria inicial é conferido, devendo o locatário entregar na mesma situação em que foi alugado, salvo o desgaste natural do uso. Havendo pendências, o inquilino é notificado para que realize o reparo, ficando sob sua responsabilidade todas as obrigações até a conclusão deles. Caso o locatário não o faça, a garantia do contrato é acionada para resolver tal situação. Por último, se não resolver de forma extrajudicial, entra com processo judicial contra o locatário e fiadores para recebimento da dívida”.