Desde sua criação, em 2009, o programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV) entregou cerca de 7,7 milhões de novas unidades habitacionais em todo o Brasil. Em 2023, foram contratadas mais de 460 mil unidades por meio de financiamento do FGTS, superando a previsão inicial de 375 mil. A meta é contratar dois milhões de novas unidades habitacionais até 2026.

Levantamento realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e divulgado em agosto mostra que houve aumento no número de unidades lançadas no segundo trimestre deste ano dentro do MCMV. O crescimento foi de 46,7% em relação ao primeiro trimestre de 2024 e de 86,7% na comparação com o segundo trimestre de 2023.

Estudo de mercado feito pela Brain Inteligência Estratégica a pedido da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), e divulgado em junho, mostra que o mercado do programa Minha Casa, Minha Vida está à todo vapor.

No segundo trimestre deste ano foram 1080 unidades lançadas em Goiânia e Aparecida de Goiânia e 860 vendidas, sendo que no mesmo período de 2023 foram apenas 64 e 164, respectivamente. A oferta final do segundo trimestre de 2024 é de 1094 unidades, enquanto no ano passado eram 855 no período. Para atender o público deste segmento, começou a operar em Goiânia a URBS Meu Apê, unidade do Grupo URBS.

"Nosso foco são os imóveis econômicos, principalmente no Minha Casa, Minha Vida, o que hoje nós não temos no mercado em Goiânia. Hoje a maioria dos lançamentos em Goiânia são de médio e alto padrão, só que a maior faixa de clientes está na renda C, D e E, que é dentro do MCMV. Então, a pirâmide é inversamente proporcional, por isso tivemos a ideia de criar essa unidade focada em imóveis econômicos", explica o especialista imobiliário Marcus Militão, sócio da URBS Meu Apê juntamente com Gustavo Abdala e Anderson Andreoli.

Um diferencial da URBS Meu Apê é o auxílio da inteligência artificial no atendimento. "Essa inteligência artificial qualifica o cliente para o corretor, mostra os imóveis com fotos e vídeos, faz toda a dinâmica de apresentação. Esclarece a dúvida do cliente e encaminha para o corretor, que pega o cliente mais consciente e preparado para o momento da visita, para a hora de conhecer o imóvel em si", pontua Militão sobre a praticidade para clientes e corretores com esse modelo de atendimento.

Tipologias
Apesar de ter Apê no nome, por ser o carro chefe da unidade, casas também são comercializadas. A imobiliária atua com imóveis de 1, 2 e 3 quartos, mas todos econômicos, ou seja, com valor abaixo de R$ 400 mil. "Estamos completando um mês de operação e encontrando muita aderência. As principais construtoras do mercado hoje, até de médio e alto padrão, têm nos procurado para falar de projetos que eles têm para o futuro, para os próximos anos, dentro do Minha Casa Minha Vida", destaca Marcus Militão, que tem 17 anos de atuação no mercado imobiliário e desde 2010 com o programa MCMV.

Ele ressalta que o mercado imobiliário tem muito espaço para esse segmento, que eles estão sendo pioneiros na capital. "A demanda dentro do Minha Casa, Minha Vida é gigante. Dois empreendimentos que foram lançados nos últimos 60 dias dentro do programa já tiveram 400 unidades vendidas. A demanda está alta para esse tipo de mercado, principalmente em Goiânia. Teremos muita oferta, principalmente agora no final do ano e também em 2025, onde tem muitos projetos a serem lançados", projeta.

O mercado imobiliário horizontal da Região Metropolitana de Goiânia fechou 2024 com um crescimento de 39% no volume de vendas e uma queda de 11% no número de novas unidades lançadas. Com isso, as empresas do setor contabilizaram uma queda de mais de 17% no estoque de lotes disponíveis, em relação ao quarto trimestre de 2023, o menor da série histórica pesquisada pela Associação dos Desenvolvedores Urbanos do Estado de Goiás (Adugo) desde 2017.

As vendas passaram de 8.694 lotes vendidos em 2023, para 12.111 em 2024. Já os lançamentos caíram de 9.991 unidades para 8.901 no período. Os dados da pesquisa Mercado Imobiliário Horizontal, realizada pela Brain Inteligência Estratégica para a Adugo, mostram o aquecimento deste mercado. "Se a curva de vendas de 2024 for mantida em 2025 e o mercado não lançar mais nenhum loteamento, em outubro zeramos o estoque", alerta o presidente da Adugo, João Victor Araújo.

Segundo ele, 2024 foi o segundo melhor ano de vendas da história de loteamentos, atrás apenas de 2021, considerando a venda líquida, ou seja, vendas menos os distratos realizados. "Vamos fechar primeiro trimestre com estoque mais baixo ainda por conta dos poucos lançamentos, por causa de trocas das gestões municipais", prevê.

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Araújo atribui a queda dos lançamentos à maior burocracia para se aprovar parcelamento de solo em comparação às incorporações verticais. Araújo afirma que, para se produzir lotes e casas, há uma burocracia maior, independente de município, devido a interferências maiores. "Na incorporação vertical já houve, em algum momento do passado, um loteamento naquele bairro onde, agora, serão construídos condomínios verticais", explica.

Naturalmente, com isso, os lançamentos são menores. Mas, segundo ele, nos últimos anos, houve um aumento da escala de demora de aprovações, ao mesmo tempo em que a demanda por este tipo de produto aumentou. "Morar horizontal na região metropolitana tem uma cultura muito forte", destaca.

Mas municípios como Senador Canedo têm investido num desenvolvimento planejado de lotes em condomínios fechados, por isso receberam muitos empreendimentos. Dos 8.901 lotes lançados em 2024 na região metropolitana, mais de um terço (3.313) ficam neste município. "Mais de 10 condomínios fechados foram lançados lá nos últimos anos e 100% foram vendidos", ressalta.

Crédito

Para o presidente da Adugo, de forma geral, os goianos também preferem morar mais em casas do que em apartamento. "Como essa velocidade de lançamentos deve continuar baixa e o mercado deve se manter aquecido, a tendência é de uma constante valorização. Acreditamos que vamos vender muito mais em 2025 que em 2024", prevê.

Outro ponto favorável é que, enquanto o mercado de incorporação vertical é muito mais dependente do crédito imobiliário, nos loteamentos, as próprias incorporadoras também financiam o cliente e com taxas reduzidas. "É um crédito mais acessível e com juros menores. Estamos falando de uma entrada de 5%, no máximo 10%, com crédito também em 20 anos, alguns até 25 anos, e uma taxa de juros de 6% a 10% ao ano".

O consultor da Brain, Marcelo Gonçalves, acredita que o mercado local já tenha alguns fatores institucionalizados. Ele lembra que a quantidade de lançamentos e vendas é maior em Senador Canedo do que em Goiânia pela maior dificuldade de aprovações, por exemplo, com mais exigências, além do custo e escassez de terrenos, pois estes empreendimentos horizontais exigem grandes áreas.

"Falamos de cidades que estão completamente a disposição para estes empreendimentos, que têm áreas muito boas para recebê-los e que investem em infraestrutura para isso", ressalta. Segundo Gonçalves, este mercado é favorecido pela queda de 11% no número de lançamento e o aumento de 39% nas vendas, o que reduz os estoques e deixa as unidades disponíveis mais disputadas.

Atualmente, o maior estoque disponível é de loteamentos abertos em Goianira, uma região que ainda não conseguiu absorver toda disponibilidade. "O mercado tem projetos cada vez mais bem elaborados, mesmo de loteamentos abertos, que têm até áreas de convivência hoje. Cada vez mais pessoas querem morar melhor", ressalta.

Ele concorda que os goianos gostam mais de morar em casa. Apenas 10,7% dos domicílios do País são verticais. "Mas lançamentos são questão de sazonalidade e o processo de aprovação de um parcelamento de solo, condomínio ou loteamento leva anos, o que prejudica o mercado. Às vezes, as pessoas ficam sem muitas opção de compra.

Com o mercado mais escasso e mais caro na capital, as pessoas foram para as cidades da região metropolitana. "Imaginávamos que 2024 seria muito bom, mas com uma perspectiva de que no meio do ano haveria diminuição dos juros. Tivemos um aumento de taxa de juros e o mercado só aqueceu. O que estamos vivendo é um momento sui generis, com um bom número de lançamentos de mais qualidade, sendo que esse estoque está sendo consumido", conclui.

De acordo com a última pesquisa FipeZap - levantamento que avalia os preços dos imóveis em 56 cidades brasileiras, das quais 22 são capitais - que considera os dados de setembro e divulgada no início deste mês, os bairros mais valorizados em Goiânia são os setores Marista, Bueno e Jardim Goiás, cujos metros quadrados custam R$ 10.515, R$ 9.226 e R$ 9.188, respectivamente. O valor é mais alto que o preço médio do metro quadrado na cidade, que é de R$7.820.

A localização centralizada é um dos fatores que levam a um preço acima da média nestes setores. Contudo, há outros fatores que contribuem para esta valorização. Na visão do sócio-diretor do Grupo URBS, Ricardo Teixeira, que tem 34 anos de atuação no mercado imobiliário, são os equipamentos que são instalados em cada localidade que a valorizam.

"O bom projeto de urbanismo que nasce no desenvolvimento dos bairros tem que contemplar o cotidiano, de acordo com o público que se pretende naquele setor. Um bom exemplo disso é o Jardim Goiás, foram previstos vários equipamentos que fizeram com que aquele setor virasse de alto padrão. O primeiro deles foi o shopping, depois o Parque Flamboyant". O mesmo aconteceu com o Setor Bueno, que recebeu o Parque Vaca Brava e o Goiânia Shopping, e o Marista, que tem o Parque Areião e a pista de cooper da Alameda Ricardo Paranhos.

Bom urbanismo
Ricardo Teixeira destaca como o mercado imobiliário tem auxiliado na implantação dessas estruturas que geram mais qualidade de vida e, por isso, acabam sendo mais valorizadas. "É um ganha-ganha. O bom empreendedor é aquele que olha para a realidade de um bairro e contribui para aprimorar sua estrutura, e não apenas levar mais um edifício".

Ele explica na prática como acontece o que ele chama de bom urbanismo. "Em Goiânia, muitos parques e praças foram revitalizados em parceria com os empreendedores imobiliários. Junto com isso, evidentemente, comércio e serviços acompanham esse padrão que foi determinado naquele determinado setor", salienta.

O especialista exemplifica ainda com o Park Lozandes, um bairro que está passando por essa transformação, recebendo vários equipamentos e se valorizando. "Todo o poder público, a Prefeitura de Goiânia, a Assembléia Legislativa, esses órgãos públicos fizeram com que toda aquela região começasse a ter uma vida própria, e haverá o próprio Parque Lozandes, que ainda será implantado", pontua.

Levantamento realizado pela plataforma Superlógica aponta que o índice de inadimplência nos mercados condominial e imobiliário foi de 3,53% em junho. De acordo com a pesquisa, o Nordeste lidera o ranking por região, com 5,60%, seguido do Norte (5,07%), Centro-Oeste (3,37%), Sudeste (3,16%), e Sul (2,59%).

Nos imóveis residenciais, a maior taxa de inadimplência foi registrada em aluguéis acima de R$ 13 mil (7,92%), enquanto a menor foi de moradias de R$ 2 mil a R$ 3 mil (2,06%). Para reduzir os riscos de prejuízos, os donos de imóveis costumam pedir um fiador para respaldar a pessoa que pretende se tornar inquilina.

Contudo, muitos desses proprietários estão preferindo formas que consideram mais seguras para avalizar o locatário, visto que nem sempre o fiador enquanto pessoa física poderá realmente cobrir os custos deixados por quem alugou o bem, mesmo quando se tem uma imobiliária envolvida. Por outro lado, nem sempre o locatário pode contar com uma pessoa disponível a assumir o papel de fiador.

"Apesar de a garantia com fiadores ser uma opção comum no mercado imobiliário devido à ausência de custos adicionais, cada vez menos pessoas estão dispostas a assumir essa responsabilidade por terceiros", pontua Gyselle Rodrigues Campos, diretora de locação do Grupo URBS.

Por outro lado, ela pontua, mesmo quando existe um fiador no contrato, sua situação financeira pode mudar ao longo do tempo e ele não conseguir garantir a dívida.

Outras opções
Nos últimos anos, as imobiliárias brasileiras passaram a buscar inovações no mercado para desburocratizar o processo de locação e, simultaneamente, oferecer maior segurança aos proprietários dos imóveis.

Um número crescente de locadores que passaram por experiências traumáticas envolvendo aluguéis com fiadores e acumulando prejuízos financeiros começou a exigir que as locações de seus imóveis fossem feitas com fianças onerosas, uma modalidade de garantia prevista em lei que permite que empresas atuem como fiadores profissionais, cobrando honorários dos inquilinos para afiançar os imóveis com coberturas que podem ultrapassar 40 vezes o valor do aluguel.

Em Goiânia, por exemplo, o Grupo URBS atua em parceria com a Loft Fiança Aluguel, empresa pioneira no país neste segmento de garantias locatícias. A Loft é considerada uma startup unicórnio, companhia com valor de mercado acima de US$ 1 bilhão. As locações da URBS Aluga com a fiança da Loft já representam mais da metade dos novos contratos da imobiliária goiana, à frente do tradicional fiador.

No primeiro trimestre deste ano 56% dos contratos de locação da URBS foram com a participação da empresa parceira, enquanto no segundo trimestre o percentual já subiu para 63%. "Muitas pessoas não têm conhecimento das modalidades de garantia profissional que substituem o fiador e quando apresentamos esta opção se sentem livres em assumir por si só as responsabilidades da locação", pontua Gyselle Rodrigues.

Na prática
O administrador de empresas Afrânio Dau Machado verificou na prática os benefícios do inquilino ter optado pela fiança com a Loft. "Estou há três meses sem receber e a empresa está arcando com os aluguéis", conta ele sobre uma casa comercial que está alugada há mais de um ano no Jardim Goiás, em Goiânia.

"Essa modalidade de fiança é boa, porque assumiram o compromisso e estão pagando direitinho. A imobiliária também já entrou na justiça com pedido de desocupação do imóvel", salienta o proprietário.

O executivo responsável pela área comercial da Loft Fiança Aluguel em Goiás, Fabiano Martins, ressalta que ocorreu uma mudança cultural nos últimos oito anos no mercado imobiliário. "Por conta da desburocratização e do custo mais baixo em comparação com outras garantias, essa modalidade de fiança da Loft atraiu rapidamente o interesse dos inquilinos no início da nossa operação. Eles se surpreenderam com a simplificação da jornada de locação dos imóveis, com análise de crédito em menos de um minuto, e, ainda, sem a necessidade de pedir favor a outras pessoas. Porém, ao longo dos últimos anos, os proprietários dos imóveis se deram conta de que essa modalidade de fiança traz muito mais segurança pra eles do que um fiador, com uma empresa com grande lastro financeiro assegurando o recebimento do aluguel e das outras despesas vinculadas à locação mesmo quando o inquilino deixa de pagar seus compromissos".

Para não confundir
O especialista lembra que a fiança locatícia é diferente de seguro fiança. "A diferença é mais de natureza jurídica, porque o seguro fiança tem que ser emitido necessariamente por uma seguradora. Já a fiança locatícia é a possibilidade prevista em lei que qualquer pessoa física ou jurídica possa fazer o papel de um fiador profissional e cobrar honorários por isso. Então é a substituição do papel do fiador por meio de alguém que vai dar essas garantias e de uma forma que dá mais respaldo, principalmente quando se trata de grandes empresas", pontua Fabiano.

Ele destaca que, no caso de fiança da Loft, o serviço pode ser contratado apenas através de imobiliárias e corretores de imóveis. "Para o inquilino fazer a contratação da fiança, ele necessariamente vai ter que procurar alguma imobiliária que seja parceira da Loft", como é o caso da Urbs.

Para a contratação do serviço basta o candidato a inquilino informar à imobiliária nome completo, CPF, data de nascimento, e-mail e telefone para que submetam 100% on-line uma proposta de fiança. "Se o inquilino tiver um histórico de crédito saudável e uma renda compatível com o valor do aluguel que está propondo, pode ter o cadastro aprovado em menos de um minuto", enfatiza.

E o pagamento da fiança pode ser parcelado em até 12 vezes no cartão de crédito ou, à vista, por PIX ou boleto. Mesmo Goiás sendo um mercado com perfil mais conservador, Fabiano Martins salienta que a fiança locatícia foi muito bem acolhida pelos goianos.

"Goiânia, atualmente, é a oitava cidade do Brasil que mais contrata a garantia locatícia da Loft todos os meses. Na região Centro-Oeste, somos os líderes deste segmento de fianças. Mais da metade de todas as fianças pagas emitidas no Centro-Oeste são por meio da Loft", destaca.

Nascidos a partir de 1995 e considerados "nativos digitais", a Geração Z valoriza o consumo sustentável e é extremamente exigente na compra de produtos e serviços. Atenta a esse público, a MRV, maior construtora da América Latina, realizou um levantamento interno em 2023 e descobriu que jovens de 18 a 30 anos estão comprando mais imóveis.

Esse grupo representa quase 47% dos compradores de imóveis MRV no período, demonstrando uma tendência crescente de investimento em propriedades por parte dessa geração. Na lista de maiores compradores da Geração Z, destacam-se os estados de Goiás, Mato Grosso do Sul, Rio Grande do Sul e Santa Catarina.

Em Goiás, primeiro no ranking nacional, a porcentagem de clientes entre 18 e 30 anos representa 63%; seguido por Mato Grosso do Sul com 58% e as últimas duas com 53% dos compradores da MRV em 2023. Um exemplo é a goiana Karen Stefany Almeida, de 21 anos. A jovem atua como consultora comercial e também tem uma atividade autônoma na área de estética feminina.

Há pouco mais de dois meses decidiu investir na realização do seu sonho da casa própria. Ela conta que já planejava adquirir seu apartamento para morar com o marido, desde que se casou, há dois anos, mas agora a oportunidade surgiu e ela não pensou duas vezes em fazer o investimento.

"Para mim ter um imóvel significa realização pessoal, mas vai além disso, pois também é um investimento que faço para minha vida, pois o imóvel em Goiânia tem valorizado bastante", comenta ela que comprou um apartamento na planta no residencial Gran Paris, da MRV, que está sendo construído no setor Faiçalville, em Goiânia.

"Por nascerem na era digital e se interessarem por buscar novas formas de aumentar a renda, sabemos que esses jovens têm investido em moedas e ativos digitais. No entanto, o sonho da casa própria segue sendo um dos grandes objetivos dessa geração, aliado a fatores como aumento do preço do aluguel e a instabilidade econômica do país têm colaborado na decisão dos jovens de 18 a 30 anos para a aquisição do imóvel", destaca Thiago Ely, diretor executivo comercial da MRV.

Em sintonia com desejos e comportamento de consumo desse público, os empreendimentos da MRV oferecem localização privilegiada com proximidade aos transportes públicos e diversas opções de serviços e produtos. Os imóveis, em sua grande maioria, podem ser financiados pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), oferecendo assim condições especiais para compra.

O Programa oferece facilidades para financiar o apartamento, permitindo que ele seja quitado em até 35 anos, além de oferecer taxas de juros mais atrativas e abaixo dos valores praticados pelo mercado.

Ainda, quem deseja comprar um imóvel por meio do financiamento pode aumentar as possibilidades de conseguir o valor que precisa por meio da composição da renda, ou seja, a associação entre dois ou mais compradores para adquirir um bem de maior valor.

Ely conta que as regras para a composição de renda variam conforme a instituição detentora do crédito, mas é geralmente permitido compor renda com qualquer pessoa, como parentes. "Ao compor sua renda, você aumenta o valor que será financiado. Por exemplo, se você tem uma renda de R$ 3.000,00, pode comprometer no máximo 30% por mês de sua renda com o financiamento, ou seja, R$ 900,00. Ao compor sua renda com um parente que também possui renda de R$ 3.000,00 mensais, juntos, a margem para financiar um imóvel aumenta para R$ 1.800,00 por mês", explica.

Mais motivos para os jovens da geração Z apostarem na compra do apê próprio. De acordo com Thiago Ely, os jovens estão buscando cada vez mais cedo sair da casa dos pais para morar sozinhos ou iniciar uma vida a dois. "Além disso, esse público é mais exigente na hora de comprar e busca por imóveis que sejam sustentáveis, seguros e que ofereçam opções de lazer", explica Ely.