Levantamento realizado pela plataforma Superlógica aponta que o índice de inadimplência nos mercados condominial e imobiliário foi de 3,53% em junho. De acordo com a pesquisa, o Nordeste lidera o ranking por região, com 5,60%, seguido do Norte (5,07%), Centro-Oeste (3,37%), Sudeste (3,16%), e Sul (2,59%).

Nos imóveis residenciais, a maior taxa de inadimplência foi registrada em aluguéis acima de R$ 13 mil (7,92%), enquanto a menor foi de moradias de R$ 2 mil a R$ 3 mil (2,06%). Para reduzir os riscos de prejuízos, os donos de imóveis costumam pedir um fiador para respaldar a pessoa que pretende se tornar inquilina.

Contudo, muitos desses proprietários estão preferindo formas que consideram mais seguras para avalizar o locatário, visto que nem sempre o fiador enquanto pessoa física poderá realmente cobrir os custos deixados por quem alugou o bem, mesmo quando se tem uma imobiliária envolvida. Por outro lado, nem sempre o locatário pode contar com uma pessoa disponível a assumir o papel de fiador.

"Apesar de a garantia com fiadores ser uma opção comum no mercado imobiliário devido à ausência de custos adicionais, cada vez menos pessoas estão dispostas a assumir essa responsabilidade por terceiros", pontua Gyselle Rodrigues Campos, diretora de locação do Grupo URBS.

Por outro lado, ela pontua, mesmo quando existe um fiador no contrato, sua situação financeira pode mudar ao longo do tempo e ele não conseguir garantir a dívida.

Outras opções
Nos últimos anos, as imobiliárias brasileiras passaram a buscar inovações no mercado para desburocratizar o processo de locação e, simultaneamente, oferecer maior segurança aos proprietários dos imóveis.

Um número crescente de locadores que passaram por experiências traumáticas envolvendo aluguéis com fiadores e acumulando prejuízos financeiros começou a exigir que as locações de seus imóveis fossem feitas com fianças onerosas, uma modalidade de garantia prevista em lei que permite que empresas atuem como fiadores profissionais, cobrando honorários dos inquilinos para afiançar os imóveis com coberturas que podem ultrapassar 40 vezes o valor do aluguel.

Em Goiânia, por exemplo, o Grupo URBS atua em parceria com a Loft Fiança Aluguel, empresa pioneira no país neste segmento de garantias locatícias. A Loft é considerada uma startup unicórnio, companhia com valor de mercado acima de US$ 1 bilhão. As locações da URBS Aluga com a fiança da Loft já representam mais da metade dos novos contratos da imobiliária goiana, à frente do tradicional fiador.

No primeiro trimestre deste ano 56% dos contratos de locação da URBS foram com a participação da empresa parceira, enquanto no segundo trimestre o percentual já subiu para 63%. "Muitas pessoas não têm conhecimento das modalidades de garantia profissional que substituem o fiador e quando apresentamos esta opção se sentem livres em assumir por si só as responsabilidades da locação", pontua Gyselle Rodrigues.

Na prática
O administrador de empresas Afrânio Dau Machado verificou na prática os benefícios do inquilino ter optado pela fiança com a Loft. "Estou há três meses sem receber e a empresa está arcando com os aluguéis", conta ele sobre uma casa comercial que está alugada há mais de um ano no Jardim Goiás, em Goiânia.

"Essa modalidade de fiança é boa, porque assumiram o compromisso e estão pagando direitinho. A imobiliária também já entrou na justiça com pedido de desocupação do imóvel", salienta o proprietário.

O executivo responsável pela área comercial da Loft Fiança Aluguel em Goiás, Fabiano Martins, ressalta que ocorreu uma mudança cultural nos últimos oito anos no mercado imobiliário. "Por conta da desburocratização e do custo mais baixo em comparação com outras garantias, essa modalidade de fiança da Loft atraiu rapidamente o interesse dos inquilinos no início da nossa operação. Eles se surpreenderam com a simplificação da jornada de locação dos imóveis, com análise de crédito em menos de um minuto, e, ainda, sem a necessidade de pedir favor a outras pessoas. Porém, ao longo dos últimos anos, os proprietários dos imóveis se deram conta de que essa modalidade de fiança traz muito mais segurança pra eles do que um fiador, com uma empresa com grande lastro financeiro assegurando o recebimento do aluguel e das outras despesas vinculadas à locação mesmo quando o inquilino deixa de pagar seus compromissos".

Para não confundir
O especialista lembra que a fiança locatícia é diferente de seguro fiança. "A diferença é mais de natureza jurídica, porque o seguro fiança tem que ser emitido necessariamente por uma seguradora. Já a fiança locatícia é a possibilidade prevista em lei que qualquer pessoa física ou jurídica possa fazer o papel de um fiador profissional e cobrar honorários por isso. Então é a substituição do papel do fiador por meio de alguém que vai dar essas garantias e de uma forma que dá mais respaldo, principalmente quando se trata de grandes empresas", pontua Fabiano.

Ele destaca que, no caso de fiança da Loft, o serviço pode ser contratado apenas através de imobiliárias e corretores de imóveis. "Para o inquilino fazer a contratação da fiança, ele necessariamente vai ter que procurar alguma imobiliária que seja parceira da Loft", como é o caso da Urbs.

Para a contratação do serviço basta o candidato a inquilino informar à imobiliária nome completo, CPF, data de nascimento, e-mail e telefone para que submetam 100% on-line uma proposta de fiança. "Se o inquilino tiver um histórico de crédito saudável e uma renda compatível com o valor do aluguel que está propondo, pode ter o cadastro aprovado em menos de um minuto", enfatiza.

E o pagamento da fiança pode ser parcelado em até 12 vezes no cartão de crédito ou, à vista, por PIX ou boleto. Mesmo Goiás sendo um mercado com perfil mais conservador, Fabiano Martins salienta que a fiança locatícia foi muito bem acolhida pelos goianos.

"Goiânia, atualmente, é a oitava cidade do Brasil que mais contrata a garantia locatícia da Loft todos os meses. Na região Centro-Oeste, somos os líderes deste segmento de fianças. Mais da metade de todas as fianças pagas emitidas no Centro-Oeste são por meio da Loft", destaca.

A Pesquisa "Como está a intenção de compras de imóveis", realizada pela Brain Inteligência Estratégica, referente ao segundo trimestre de 2024 revelou que 48% dos entrevistados, amostra representante da população brasileira, afirmam que tem intenção de comprar um imóvel nos próximos 24 meses. O percentual é 7 pontos maior do que o identificado em março de 2024 e 11% maior do que em junho de 2023.

O levantamento registrou ainda que a maior intenção de compra do Brasil está entre os moradores da região Centro-Oeste e Norte: 56%, sendo bem maior do que a média nacional, que é de 48%. Entre as razões da busca pelo imóvel próprio, não precisar mais pagar aluguel é a motivação principal para 33% dos respondentes, seguido pelo desejo de trocar por uma residência maior (12%) ou com mais benefícios (12%).

O gestor comercial da MRV em Goiás, André Ramos, avalia que esse movimento de busca pela moradia própria tende a aumentar cada vez mais. "Percebemos essa tendência ao longo dos anos, pois além de ser um grande sonho para a maioria dos brasileiros, ter o imóvel próprio também é uma conquista econômica, um patrimônio, um porto seguro", comenta.

Ele ainda conta que inclusive a MRV já tem direcionado novos investimentos para todo o Centro-Oeste, visando atender a alta da demanda. "A MRV já alcançou a marca de 1200 sonhos da casa própria realizados no estado de Goiás em 2024 e, para 2025, projeta lançar mais de 2000 unidades habitacionais", anuncia o gestor destacando que as facilidades do programa Minha Casa Minha Vida, estão contribuindo para que mais pessoas consigam ter o acesso ao imóvel próprio.

Inclusive ele conta que a capital do estado, Goiânia, acaba de receber mais um lançamento feito pela empresa, que vai atender tanto ao público que busca a primeira moradia, quanto ao que busca um upgrade no morar. Trata-se do residencial Gran Porto, no Jardim Novo Mundo. O empreendimento vai contemplar 392 famílias com apartamentos de 1 e de 2 quartos, com opções de suíte, varanda e garden, área privativa anexa que vai de 7,76m² a 29,37m².

A área privativa é opcional para apartamentos situados no térreo e os demais apartamentos nos andares superiores poderão contar com varanda em unidades habitacionais que vão de 37 m² a 49 m². O projeto vai ocupar uma área de mais de 14 mil m² na Avenida Hamburgo, localização de fácil acesso pela Avenida Anhanguera, BR-153 e Avenida Leste Oeste.

Segundo o gestor comercial, André Ramos, esse, inclusive, é mais um dos fortes diferenciais do empreendimento. "É uma região bem desenvolvida, próximo ao centro da capital goiana, ao Shopping Flamboyant, ao Aeroporto, ao Centro Cultural Oscar Niemeyer, ao Estádio Serra Dourada e a uma ampla rede de comércio com grandes supermercados, agências bancárias e escolas, por exemplo", destaca ele.

Além da área privativa, o Gran Porto vai oferecer área de lazer completa e equipada, contando com piscinas, salão de festas, espaço gourmet, playground equipado com multiplay e banco, além de pet place também equipado com diversos equipamentos para o lazer dos animais de estimação.

De acordo com a última pesquisa FipeZap - levantamento que avalia os preços dos imóveis em 56 cidades brasileiras, das quais 22 são capitais - que considera os dados de setembro e divulgada no início deste mês, os bairros mais valorizados em Goiânia são os setores Marista, Bueno e Jardim Goiás, cujos metros quadrados custam R$ 10.515, R$ 9.226 e R$ 9.188, respectivamente. O valor é mais alto que o preço médio do metro quadrado na cidade, que é de R$7.820.

A localização centralizada é um dos fatores que levam a um preço acima da média nestes setores. Contudo, há outros fatores que contribuem para esta valorização. Na visão do sócio-diretor do Grupo URBS, Ricardo Teixeira, que tem 34 anos de atuação no mercado imobiliário, são os equipamentos que são instalados em cada localidade que a valorizam.

"O bom projeto de urbanismo que nasce no desenvolvimento dos bairros tem que contemplar o cotidiano, de acordo com o público que se pretende naquele setor. Um bom exemplo disso é o Jardim Goiás, foram previstos vários equipamentos que fizeram com que aquele setor virasse de alto padrão. O primeiro deles foi o shopping, depois o Parque Flamboyant". O mesmo aconteceu com o Setor Bueno, que recebeu o Parque Vaca Brava e o Goiânia Shopping, e o Marista, que tem o Parque Areião e a pista de cooper da Alameda Ricardo Paranhos.

Bom urbanismo
Ricardo Teixeira destaca como o mercado imobiliário tem auxiliado na implantação dessas estruturas que geram mais qualidade de vida e, por isso, acabam sendo mais valorizadas. "É um ganha-ganha. O bom empreendedor é aquele que olha para a realidade de um bairro e contribui para aprimorar sua estrutura, e não apenas levar mais um edifício".

Ele explica na prática como acontece o que ele chama de bom urbanismo. "Em Goiânia, muitos parques e praças foram revitalizados em parceria com os empreendedores imobiliários. Junto com isso, evidentemente, comércio e serviços acompanham esse padrão que foi determinado naquele determinado setor", salienta.

O especialista exemplifica ainda com o Park Lozandes, um bairro que está passando por essa transformação, recebendo vários equipamentos e se valorizando. "Todo o poder público, a Prefeitura de Goiânia, a Assembléia Legislativa, esses órgãos públicos fizeram com que toda aquela região começasse a ter uma vida própria, e haverá o próprio Parque Lozandes, que ainda será implantado", pontua.

Desde sua criação, em 2009, o programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV) entregou cerca de 7,7 milhões de novas unidades habitacionais em todo o Brasil. Em 2023, foram contratadas mais de 460 mil unidades por meio de financiamento do FGTS, superando a previsão inicial de 375 mil. A meta é contratar dois milhões de novas unidades habitacionais até 2026.

Levantamento realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e divulgado em agosto mostra que houve aumento no número de unidades lançadas no segundo trimestre deste ano dentro do MCMV. O crescimento foi de 46,7% em relação ao primeiro trimestre de 2024 e de 86,7% na comparação com o segundo trimestre de 2023.

Estudo de mercado feito pela Brain Inteligência Estratégica a pedido da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), e divulgado em junho, mostra que o mercado do programa Minha Casa, Minha Vida está à todo vapor.

No segundo trimestre deste ano foram 1080 unidades lançadas em Goiânia e Aparecida de Goiânia e 860 vendidas, sendo que no mesmo período de 2023 foram apenas 64 e 164, respectivamente. A oferta final do segundo trimestre de 2024 é de 1094 unidades, enquanto no ano passado eram 855 no período. Para atender o público deste segmento, começou a operar em Goiânia a URBS Meu Apê, unidade do Grupo URBS.

"Nosso foco são os imóveis econômicos, principalmente no Minha Casa, Minha Vida, o que hoje nós não temos no mercado em Goiânia. Hoje a maioria dos lançamentos em Goiânia são de médio e alto padrão, só que a maior faixa de clientes está na renda C, D e E, que é dentro do MCMV. Então, a pirâmide é inversamente proporcional, por isso tivemos a ideia de criar essa unidade focada em imóveis econômicos", explica o especialista imobiliário Marcus Militão, sócio da URBS Meu Apê juntamente com Gustavo Abdala e Anderson Andreoli.

Um diferencial da URBS Meu Apê é o auxílio da inteligência artificial no atendimento. "Essa inteligência artificial qualifica o cliente para o corretor, mostra os imóveis com fotos e vídeos, faz toda a dinâmica de apresentação. Esclarece a dúvida do cliente e encaminha para o corretor, que pega o cliente mais consciente e preparado para o momento da visita, para a hora de conhecer o imóvel em si", pontua Militão sobre a praticidade para clientes e corretores com esse modelo de atendimento.

Tipologias
Apesar de ter Apê no nome, por ser o carro chefe da unidade, casas também são comercializadas. A imobiliária atua com imóveis de 1, 2 e 3 quartos, mas todos econômicos, ou seja, com valor abaixo de R$ 400 mil. "Estamos completando um mês de operação e encontrando muita aderência. As principais construtoras do mercado hoje, até de médio e alto padrão, têm nos procurado para falar de projetos que eles têm para o futuro, para os próximos anos, dentro do Minha Casa Minha Vida", destaca Marcus Militão, que tem 17 anos de atuação no mercado imobiliário e desde 2010 com o programa MCMV.

Ele ressalta que o mercado imobiliário tem muito espaço para esse segmento, que eles estão sendo pioneiros na capital. "A demanda dentro do Minha Casa, Minha Vida é gigante. Dois empreendimentos que foram lançados nos últimos 60 dias dentro do programa já tiveram 400 unidades vendidas. A demanda está alta para esse tipo de mercado, principalmente em Goiânia. Teremos muita oferta, principalmente agora no final do ano e também em 2025, onde tem muitos projetos a serem lançados", projeta.

O número de corretores de imóveis no Brasil aumentou 44% nos últimos cinco anos. Em 2018, eram 383 mil profissionais ativos no Brasil. No fim de 2023, esse número saltou para 554 mil, segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).

No período, houve também uma expansão significativa no número de imobiliárias em operação no país. Em 2018, eram 47 mil, já no fim do ano passado, foram registradas quase 26 mil a mais, para 73 mil imobiliárias em operação, o que representa um crescimento de 53%.

Em Goiás, existem mais de 43 mil corretores de imóveis registrados, de acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Goiás (Creci-GO). Em Goiânia, eles são beneficiados pela exclusividade de vendas.

Diferente de outras cidades brasileiras, em que várias imobiliárias ou corretores de imóveis anunciam a venda de mesma sala comercial ou casa, e provoca uma verdadeira avalanche de placas com telefones para contato, a capital goiana opta pela despoluição visual e garantia de realizar um negócio considerado mais seguro.

Isso é algo a se celebrar no Dia do Corretor de Imóveis, comemorado em 27 de agosto. A modalidade de exclusividade imobiliária é citada no artigo 726 do Código Civil brasileiro e consiste na escolha do proprietário em autorizar apenas um profissional do ramo ou uma imobiliária a intermediar a venda do seu imóvel.

Para o sócio-diretor do Grupo URBS, Leandro Chaer, a medida é positiva, pois gera mais segurança para quem quer vender o bem e mais comprometimento do profissional ou da imobiliária perante a venda.

"A vantagem para o dono do imóvel é um trabalho mais profissional. Além disso, quem é contratado investe mais em marketing digital, anúncios, assessoria jurídica, documental, entre outras, porque é o responsável para que a venda aconteça e têm o respaldo legal de que seu trabalho será reconhecido. Todo esse investimento com foco e estratégia, traz um resultado de venda mais rápido", complementa.

Com muitos e sem nenhum
Sem a exclusividade, Leandro Chaer explica que o bem fica sem um responsável para a coordenação comercial. "Muitos sabendo do imóvel e pouca gente focando em uma estratégia sólida de venda. Além disso, o vendedor, tendo um representante, vai se responsabilizar por filtrar bons clientes, investir financeiramente para chegar ao resultado e ter responsabilidade por situações corriqueiras, como cuidar da integridade física do bem, responsabilidade de assessoria jurídica, entre outros aspectos", pontua o especialista.

O sócio-diretor do Grupo URBS acrescenta ainda que, mesmo com o contrato de gestão comercial com exclusividade, o contratado pode fazer parcerias e ter outros profissionais e imobiliárias oferecendo o imóvel, porém com uma coordenação do processo e com um especialista sempre acompanhando as visitas e tratativas.

Contudo, se o cliente optar por um corretor independente, deve conferir suas credenciais. No site do Creci-GO é possível obter gratuitamente a certidão de regularidade para os profissionais e empresas. Por meio deste documento, pode-se verificar se estão com inscrição regular e não têm pendências éticas junto ao Conselho.